第八章
“什么？省长要来公司考察。”李庆阳还在迷迷糊糊的时候接到了刘菲菲打来的电话，他都不敢相信自己的耳朵。半年了城西那块地让公司的决策层甚至连市委领导这一关都很难通过，但是林乐来到公司刚刚上任，就把此事带来了突破性的进展，李庆阳越来越觉得自己没有看错人。可是接下来要有一些列的安排以及欢迎活动，还有省委领导来的目的是什么，李庆阳还没有明白，他看了看墙上的始终夜里5点，天还没有亮。刘菲菲继续在电话里说着林乐的具体安排以及明天省委领导来的主要目的。
“恩，小刘你跟林总说这次他辛苦了。还有让他一定要把城西旅游度假生态规划项目的方案准备好，现在都5点了时间够吗？”李庆阳也准备起床动身了，毕竟这么大的事情，他也是要准备一下的。
“董事长请放心，林总在回来的车上已经把具体的规划概念设计好了，现在策划部和设计部、销售部已经全部到齐，正在和林总一起商讨规划方案，至于明天的接待工作，我会安排好的。”刘菲菲说完，李庆阳不得不佩服这个林乐的能力，年纪轻轻在工作上激情比自己当初还要充沛。
“可是。”刘菲菲担心的说道。
“可是什么？”
“可是听司机李斌说，林总昨晚喝了快2斤酒，而且一晚没睡，在回来的路上一直在工作，我担心他明天下午会垮掉。”刘菲菲说完，李庆阳立刻嘱咐道：“照顾好林总，我马上就来。。。。。。”
下午2点，四辆奥迪a6l缓缓驶入德科地产公司总部。德科地产公司董事长李庆阳、总裁李阳、总经理林乐及德科地产全体员工排着整齐的队伍迎接省委领导的到来。这也是德科地产迎来了历史性的时刻。在市委领导的陪同下，省委陈书记、付华生副省长、李副书记、江泰副省长显示参观了德科地产公司，刘菲菲热情的介绍了公司发展历程以及现在公司所有项目的概况，在她的介绍下，大部分领导对于德科地产的实力还是毋庸置疑的。尤其是陈书记对于德科地产公司的实力给予了很大的评价，这当然也是付华生所不想看到的，他本想借机不给德科留时间，让他们在仓促之下出错，从而借机会带领陈书记去宝业参观，把最后的机会留给宝业集团。这也是他此次的良苦用心。
德科会议室里省委的几位领导正在听着吴婷滔滔不绝的说着昨晚林乐带领他们连夜做的规划方案，李阳还是那副吊儿郎当的样子，他依旧每天出入于各个舞厅、酒吧里，就连想在吴婷在汇报，他都不愿正眼看吴婷一眼，这一切都被林乐看在眼里。可是现在他没有时间去考虑这些，吴婷介绍完，陈省长首先发问；“小姑娘。从实际工作来看，投资商或者说是地产企业在进入旅游地产项目开发时，需要关注的核心问题和需要注意的关键环节有那些呢？”
“投资主体介入旅游地产开发，在专业团队提供咨询服务外，自身需要对旅游地产有所认识，以增强对项目的判断力和决策力。比如地产开发商要对国家的政策进行研究，通过对区域发展政策的研究，明确国家大的区域发展走向和国家支持的重点区域，从而进行投资方向的初步选择。必须对未来投资土地的升值空间和渠道有所预测。初步了解旅游与地产的切割模式和常规分配比例。搞清楚土地流转方式，考虑土地上面所涉及的三农问题，即如何解决农民的生活方式和生存方式，从而实现和谐、共同发展，该点是旅游地产开发必须解决的根本问题。对度假旅游产品和旅游吸引物的理解。”吴婷说完，刘菲菲接着说道：“在比如非地产开发商，如制造业、传媒业等投资主体，首先必须把房地产开发的功课补起来；引入房地产行业资深人才；研究房地产政策，法律法规；房地产项目开工建设报批取证；房地产市场研究；市场购买力的研；房地产的物业分类和配比；销售通道的建立；对地产开发有了一定的认识后，才可以探寻下一步。”
“那么针对你们所提出开发方案，你们如何规划本市的bt旅游发展方案及养老中心建设”提问的是江泰，他也是旅游开发以及房地产行业评估的骨灰级人物。这个问题一出，吴婷和刘菲菲都哑口无言，大家都在大眼瞪小眼的时候，林乐说话了；
“这个问题我来解答，无论是养老房地产，还是其他类型地产。以BT模式为主导，通过与政府合作模式，打造旅游休闲的公共工程项目，不仅可以形成旅游相关的公共设施建设，而且可能形成一批旅游产品，由房地产商经营一段时间，再交回给政府管理，或者长期由房地产商经营，或者房地产商完全建成以后交给政府经营。这类项目包括旅游交通、游客中心、城市休闲区、展馆博物馆、旅游景区、大型旅游娱乐项目等，以及与之相配套的综合性公共基础设施和功能开发，如道路、通讯、水电等综合管网系统；其开发建设，需要大量投资，但是市池报相对来说比较困难，通过BT或者通过政府的优惠扶持或合作，结合土地开发，使得房地产商参与到旅游公共设施建设和旅游项目开发中来。
BT模式作为公共基础设施建设中发展起来的一种优化的项目融资与实施模式，其得天独厚的优势，也吸引了众多旅游城市通过这种模式，对包括餐饮、宾馆、酒店、旅游交通以及各种文化娱乐、体育、疗养等物质设备的各项旅游公共设施以及城市休闲项目进行开发建设。完善的旅游公共设施，不仅为旅游发展提供了有力的保障，同时也强力带动了旅游项目的长足发展。这种模式在地方主导的旅游公共设施与旅游项目开发中，体现出“双赢”或“多赢”的优势。”
林乐的一番演说赢得了在场人的齐声鼓掌，也让公司整个团队对林乐都是刮目相看。更加提高的林乐子团队中凝聚力，刘菲菲对于丰富的学识更是惊叹不已。
“林总”江泰继续问道：“旅游地产能否顺利开发，是政府、企业、消费者三者之间需求结构往复变换的制衡结果，就这点来说能不能谈一谈你的看法？”
林乐笑了笑，和他继续探讨到：“从政府角度来看，旅游地产是城市形象区和城市第三产业发展的承载区，是展示城市吸纳力和中高消费群体多次往返效率的一个重要要素，具有投资大回收期长的特点，所以政府会为其发展配套相应的财税和土地政策。从开发商的角度，旅游地产是企业突破城市地产高成本快回收的运营模式之外的平衡出售持有物业关系的新型商业模式（除城市综合体之外）。同时介入旅游地产是为了通过低成本的土地进行房地产开发，但同时也需要承担一定的社会功能和运营压力，首先必须解决购房人群的问题也就是除地产之外的旅游项目的吸引力问题。从消费者角度来看，旅游地产是城市化时代，人类内心想要回归的一种生活方式，一种能把休闲引入生活的地产存在方式。大家都渴望自己居住的地方有高尔夫、温泉、运动场、休闲餐饮街等设施。那里有更多的绿色、更多的运动场、更多的开放空间、更多的参与项目。旅游地产的实质就是城市功能的一种必然延伸，是传统开发商产业链延伸的重要方向，是国人消费力增强、生活休闲化的一种物质表现形式。”
林乐在回答完这个问题之后，李阳的目光也集中在了林乐的身上，他的人生中除了玩，从来没有感觉到压力的存在，林乐此时的表现给了他一种透不过气的感觉。
“应该说团队建设是旅游地产咨询能否成功的关键，这其中不仅仅是需要一种技术的能动作用，更需要成员的主动服务。你们的团队能做到这些吗”付华生接着发问。
“我和我的团队研究专业的旅游地产算起来也就是三个小时的时间，这是十分微不足道的，但之所以能有如此的信心，归结起来有四点经验：一是我们邀请的设计团队是从专业的旅游规划转型过来的，所以有旅游行业咨询的经验和实力，德科聘请的团队十年来曾经做过覆盖全国各个区域的近700个旅游规划案例；二是我的同事是从专业的城市和区域战略规划中走来并做过全国60余家城市的地产项目；三是德科技术成员虽然年轻，但是专业互补性非常强，综合技术实力堪称一流；四是团队建设方面不仅仅有效的解决了所有加盟成员的成长机制与递进需求。”林乐介绍完德科强大的成员团队之后，付华生也很是无奈，这一仗他彻底的败了，他没有想到林乐的生命力如此的顽强。
“最后一个问题，如何建设一个好的休闲地产项目”陈省长说着他最后的疑问。现场德科的员工感觉这是在开一场别开生面的研讨会，而他们的总经理正舌战群雄。
“一个好的休闲房地产项目至少要有这四个方面。这四个方面如果都能够满足，这个项目就是好项目。有些因素天然不足，后天要补足，这就是事在人为。同时在这里边必须要注重细节，从以人为本这个角度出发，来注重各个方面的细节。有些房地产项目概念做得不错，文化的氛围也有，但是细节严重不足，由于细节不足，这个项目最终就不行。现在在建设方面最大的问题就是这个问题，不考虑人的实际需求。比如说各地新建了一批机场，都是水磨石铺地，穿着皮鞋在路上走很费劲，声音也大，而国际上一流的机场都是塑胶地板，塑胶地板人走在上边很舒服，声音也很小，走起来很省力，我们这就叫只要面子不要罩子，这叫以人为本吗？香港新机场的设计有一个细节，到了机场之后，进机场大堂的时候有一条甬路，这条路设计出一个坡度来，基本上手搭着行礼车自己往前走，如果是平路就要推，而做了这么一个设计，稍微有一个倾斜的坡度，走起来就非常舒服。如果说休闲房地产项目在细节方面都能够做到这一步，这个项目肯定成功。但是现在面子的活太多，真正以人为本来关注细节差得太远了，所以竞争就变成一个豪华的竞争，而不是文化的竞争，不是特色的竞争，这也需要开发商自己来研究，培育出一批好项目。”林乐说完，陈省长带头鼓掌，他更是再次走过去跟李庆阳和林乐激情的握手。
“今天我看到了贵公司的实力和顶尖人才，使我相信了一句话，人外有人，天外有天，李董你有林总这么优秀的人才，加上如此年轻的团队，还有什么理由不让你们来实现w市最伟大的一个地产项目。我决定除了城西的2000亩土地之外，城西南湖边的1600亩土地也将由贵公司开发，这样你们有足够的空间利用。而且土地将直接由贵公司获得，你们尽快准备办理手续吧，恐怕对你们的资金是不小的冲击呀。”陈省长拍着胸脯说道，李庆阳甚至不敢相信自己的耳朵，这一站对他来是务必成功的。陈省长把林乐拉倒一边继续饶有性质的询问者各种关于房地产方面的问题，林乐俨然成为了一个专家。通过这次机会林乐也和陈书记结下了深厚的友谊，也对他日后很多事情提供了很大的帮助。而此时付华生的脸色从结束到晚上吃饭都十分的难堪，他没有想到自己是赔了夫人又折兵。